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Rentabilidad
Ingreso real después de gastos operativos, no la renta bruta del anuncio. Incluye mantenimiento, seguros, impuestos, administración y reserva de reposición.
Inicio/Inversiones
Inversiones
Una inversión inmobiliaria
se decide con números
Rentabilidad, cap rate, apreciación, ocupación, riesgo, ubicación y salida futura. Aquí la experiencia financiera cambia la calidad de la decisión.
Qué analizamos
Siete variables antes de comprometer capital
Ninguna decide sola. La combinación es la que determina si una propiedad es una inversión o simplemente una compra.
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Cap rate
Relación entre el ingreso operativo neto y la inversión total. Útil para comparar, engañoso cuando se calcula sin incluir todos los gastos.
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Apreciación
Qué sostiene la valorización de la zona: infraestructura, desarrollo, empleo y oferta disponible. Sin fundamento, la expectativa es solo un deseo.
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Ocupación y vacancia
Demanda real de alquiler en la zona, estacionalidad y tiempo promedio para colocar un inquilino. Un mes vacío por año cambia todo el cálculo.
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Riesgo
Concentración, calidad del inquilino, estado del inmueble, marco regulatorio y exposición cambiaria entre la renta y la deuda.
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Ubicación
No la ubicación de moda: la que tiene demanda sostenida, servicios consolidados y una oferta que no crece más rápido que su absorción.
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Salida futura
Quién sería el comprador natural en cinco o diez años y a qué precio. Una inversión sin salida clara es una posición difícil de cerrar.
Criterio profesional
Cuándo recomendamos no comprar
Si los números no acompañan, lo decimos. No recomendamos lo más fácil, sino lo que consideramos correcto para el patrimonio del cliente.
Herramienta
Calculadora de rentabilidad
Una primera aproximación al cap rate y al rendimiento bruto de una propiedad en renta. Sirve para ordenar la conversación, no para sustituir el análisis completo.
Resultado estimado
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Cap rate
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Rendimiento bruto
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Ingreso operativo neto anual
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Inversión total
Estimación referencial. El resultado depende por completo de los supuestos que usted
introduzca y no constituye una proyección de rentabilidad ni una recomendación de inversión.
Antes de decidir, conviene validar rentas de mercado, gastos reales y condiciones del inmueble.
Perfiles
Tres formas distintas de invertir
Flujo estable
Propiedad rentada con contrato vigente en zona consolidada. Menor rentabilidad nominal, mayor previsibilidad y salida más líquida.
Valorización
Terreno o inmueble en zona con desarrollo en curso. Poco o ningún flujo intermedio; el retorno depende del horizonte y del criterio al entrar.
Uso mixto
Propiedad de uso propio con capacidad de generar ingreso parte del año. Exige claridad sobre cuánto pesa el disfrute y cuánto el retorno.
Conversemos
Cuéntenos qué quiere lograr.
La primera conversación es para entender su objetivo, no para venderle una propiedad.